許多人聽過二胎房貸，但對其運作原理與額度計算感到困惑。GO利資產為您「化繁為簡」，用最白話的方式說明，讓您一次搞懂。

簡單來說：您的房子就是一個擔保品，可以設定「排隊」領錢的順序。

當您當初買房時，跟A銀行辦了房貸，A銀行就是「第一順位」債權人。

現在，您想再用這間房子借錢，您向B機構（例如GO利資產配合的融資公司）申請了二胎房貸，B機構就會成為「第二順位」債權人。

• 運作核心： 萬一未來房子不幸被法拍，賣出的錢會優先償還給A銀行（一胎），剩下的錢，才會輪到B機構（二胎）。
• 這代表什麼？ 對於B機構（二胎）來說，他們承擔的風險遠高於A銀行。這就是為什麼二胎房 conductas 的利率通常高於一胎，但同時，他們的審核標準也因此更有彈性，不像銀行那樣嚴格看重信用評分與負債比。
• 申辦流程： 申請 → 評估房屋價值 → 規劃額度與利率 → 雙方同意並對保簽約 → B機構至地政事務所設定「第二順位抵押權」 → 設定完成後撥款。

二胎房貸的額度並非憑空想像，它來自一個明確的公式。關鍵在於您的**「房屋鑑價」、申辦管道的「可貸成數」，以及「一胎房貸餘額」**。

關鍵公式：

(房屋鑑價 x 可貸成數) – (一胎房貸餘額) = 可貸額度

實際範例：

假設您的房屋，GO利資產協助的鑑價為 1,000 萬元，而您的一胎房貸（當初跟銀行借的）還剩下 600 萬元。

• 如果找銀行辦二胎： 銀行鑑價通常很保守，可貸成數也低（例如 80%）。 ($1,000萬 \times 80%) – 600萬 = 800萬 – 600萬 = 200萬 (銀行可貸額度)
• 如果找GO利資產 (融資管道)： 我們的鑑價更貼近市價，且可貸成數高（例如 110%）。 ($1,000萬 \times 110%) – 600萬 = 1,100萬 – 600萬 = 500萬 (GO利資產可貸額度)

為什麼額度差這麼多？

這就是專業的價值。銀行為了降低風險，會刻意低估您的房屋價值並給予低成數。而GO利資產熟悉融資公司的彈性規則，我們專注於您房屋的「真實殘值」，能為您爭取到遠高於銀行的可貸空間。

總結來說，二胎房貸就是利用您房屋的剩餘價值，透過第二順位設定來取得資金。額度的多寡，完全取決於您選擇的申辦管道是否專業、是否能為您爭取到最高的鑑價與可貸成數。

在台灣，房屋二胎的申辦管道主要分為「銀行」和「民間金融機構」。這兩者之間的最大差異在於審核標準、利率與風險。

「民間金融機構」又可分為合法的「大型融資公司」與「代書/當鋪」，三者的條件天差地遠。作為專業的貸款顧問，我們建議您申辦前必須釐清其差異。

1. 銀行

• 優點： 利率最低、合約透明、最有保障。
• 缺點： 審核極度嚴格。銀行非常在意申請人的信用分數與財力證明，且會嚴格審核 DBR 22（負債比）。房屋價值再高，只要信用不好，就無法過件。

2. 大型融資公司

• 優點： 銀行退件後的最佳選擇。身為上市公司（如中租、裕融等），其流程合法、安全，年利率受法律 16% 規範。
• 最大特色： 審核不看負債比、不重信用評分，只專注於您「房屋的殘值」，因此過件率高、額度也高。

3. 民間代書 / 私人金主

• 優點： 撥款最快、條件最寬鬆。
• 缺點 (風險極高)：
  • 高利息陷阱： 利率常用「月利率」計算（例如月息 2% = 年利率 24%），遠超合法範圍。
  • 收費不透明： 常在簽約前巧立名目，收取高額的手續費、諮詢費。
  • 合約無保障： 缺乏合法規範，容易產生糾紛。

房屋二胎與房屋增貸類似，就是還款中再貸一筆房貸來做周轉金。但不同的事，房屋二胎是另外再貸一筆，會同時存在2筆貸款；而房屋增貸則是先將前貸款還清，再貸一筆來用，只會有一筆房貸要還。

從以下比較我們能清楚知道房屋增貸要清償原貸款，所以門檻較高！

而房屋二胎沒有這限制，所以門檻低，對於臨時有周轉需求的人來說，是比較好的選擇。

這裡我們來幫大家分析2者差別：

對二胎房貸的申辦條件、利率或額度感到困惑嗎？本區塊彙整了GO利資產最常被問到的常見問題，包含信用瑕疵、負債比過高是否能辦、與房屋增貸的差別，以及申辦流程等，助您在諮詢前釐清所有關鍵細節。

1. 基本共通條件 (無論找誰都必要)

• 年齡限制： 申請人需為年滿 20 歲至 65 歲的中華民國國民。
• 房屋所有權： 您必須是房屋的「所有權人」（登記在您名下）。
• 原房貸繳款正常： 您原本的一胎房貸（向銀行借的）必須繳款正常，無嚴重或長期的遲繳紀錄。

2. 核心審核關鍵 (最重要的兩件事)

• 房屋必須有「殘值」： 這是最重要的條件。您的房屋經鑑價後，必須還有「可貸空間」。
  (房屋鑑價 x 可貸成數) – (一胎房貸餘額) = 可貸額度 (殘值) 如果這個數字是負的或太低，就無法申辦。
• 具備「還款能力」： 您必須能證明有能力按時償還每月的貸款。

雖然「房屋殘值」和「還款能力」是共同的審核關鍵，但銀行和融資公司對這兩點的「認定標準」完全不同。

這正是 GO利資產 專業顧問能協助您的地方：

1. 針對「還款能力」與「信用」

• 銀行 (標準嚴格)：
  • 極重視信用評分： 信用瑕疵、信用卡遲繳、卡循過高、信用小白，一律婉拒。
  • 嚴審 DBR 22： 您的所有負債（包含信貸、卡債）月付金，不得超過月收入的 22 倍，超過一律婉拒。
  • 財力證明僵化： 只認可正式的「薪資轉帳」或「扣繳憑單」。如果您是領現金、自營商或SOHO族，銀行很難認定您的收入。
• 大型融資公司 (標準彈性)：
  • 不看信用評分： 只要您的一胎房貸繳款正常，融資公司不看您的信用分數。
  • 不看 DBR 22： 融資公司不受 DBR 22 規範，只看重您的房屋價值是否足夠。
  • 財力證明多元： 領現金、自營商（有攤位照片、出貨單）、SOHO族（有接案紀錄），我們都能協助您包裝成有效的財力證明。

2. 對「房屋殘值」與「鑑價」

• 銀行 (標準保守)：
  • 鑑價保守： 銀行鑑價通常遠低於市價，導致「殘值」偏低，可貸額度自然就少。
  • 房屋限制多： 偏好都會區、屋齡新、坪數大的房子。若是套房、持分房屋、屋齡過老或偏鄉地區，銀行一律婉拒。
• 大型融資公司 (標準寬鬆)：
  • 鑑價貼近市價： 我們的鑑價更接近市場行情，可貸成數最高可達 110%，能幫您貸到最大額度。
  • 房屋限制少： 套房、持分房屋（需持分人同意）、屋齡老、偏鄉地區（包含離島）、農舍、工業住宅，皆可承作。

許多客戶因為「信用瑕疵」、「負債比過高」、「領現金無薪轉」或「房屋條件不佳」而被銀行拒絕，但這不代表您沒有申辦二胎房貸的資格。

GO利資產 專精於協助客戶媒合大型融資公司的安全方案，我們能為您重新評估房屋價值、包裝您的還款能力，成功取得您需要的資金。

立即聯繫我們的專業顧問，進行免費的諮詢與鑑價。

二胎房貸是活化不動產價值、取得大額資金的強力工具，但它就像一把雙面刃，在提供便利的同時也伴隨著風險。GO利資產 秉持專業與誠信，為您完整解析申辦前必須知道的優點與缺點。

1. 善用房屋價值：
   借助於房價波動時上漲的趨勢，無需出售房子，也可利用二胎房貸將這市場價值轉換成資金。
2. 還款期長：
   提供長達數年的還款時間，可分攤每月還款金額。
3. 貸款額度高：
   向民間金融機構申請二胎房貸，是基於房屋現值的貸款計算額度，可貸額度較高，且額度不受個人負債比影響。
4. 過件機會高：
   向民間金融機構申請時，因使用房屋作為擔保品，過件機會高。

1. 利率高：
   依照借款人自身條件，利率可能高達16%。
2. 增加總負債：
   申請二胎房貸會增加個人總負債，影響後續借貸能力與還款壓力。
3. 可能失去房產：
   若無法按時還款，則房屋將面臨法拍風險。
4. 額外負擔手續費：
   不同於一般貸款，需支付房屋鑑價費、抵押設定費（貸款金額的千分之一）等額外費用。

若借款人沒有任何還款計畫、只想快速變現、本身也無還款能力，二胎房貸絕不是個好選擇，其高利率很可能導致借款人後續還不出錢，最後讓房屋面臨法拍風險。

不過以下的情況，房屋二胎會是一種好選擇：

• 應急大筆費用：如醫療費用、學費等，短期內無法從其他資金來源獲得。
• 解決急需錢：如急需資金，但信用狀況不良，使用房屋作為擔保品向民間金融機構申請貸款，申請通過的機會高。

對二胎房貸的申辦條件、利率或額度感到困惑嗎？本區塊彙整了GO利資產最常被問到的常見問題，包含信用瑕疵、負債比過高是否能辦、與房屋增貸的差別，以及申辦流程等，助您在諮詢前釐清所有關鍵細節。